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Telegram美国群(www.tel8.vip):实德攻略/新盘库存大增 审慎看本地地产股\梁延斌

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  港股踏入2023年有一个好开局,指数由开市到最高已经增长超过一成,两地优化防疫政策成为股市的最大原动力,同时新经济股和中概股的前景改变成市场的另一助燃剂。虽然笔者对后市还是乐观正面,但随着市场近日上涨幅度已经不低,也是时候提醒各位投资者应该要小心。

  以下两点或成为大市调整的因由,第一个就是美国联储局议息,2月1日将会是联储局2023年的首秀,估计在这次议息中会释放一些年内货币政策的指引,而从一众联储官员的言论表示,联储局最少在上半年还有数次加息空间,而且只要美国通胀水平不降到贴近2%这个联储局的目标,联储局还是需要维持在高息环境的,所以“息魔”还是要继续提防的。

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  第二就是经济数据,近日指数上涨有一个理由,就是两地防疫政策优化,市场认为未来经济更加乐观,不过要留心的就是时间性问题,因为疫情影响内地现阶段的经济活动,而且快要到农历年商贸活动也不会太过活跃,可以预期在未来一段时间内,内地公布的经济数据可能不太理想,有机会成为大市调整的借口。

  当中有一个板块笔者认为最需要审慎看待,就是本地地产股板块,自从通关的消息公布后,本地楼价有企稳回升的迹象,也看到不少业主反价的新闻,但是2023年本地楼市跟过往最大的不同就是潜在供应量,初步估算今年会有逾四万伙新盘推出市场,而九龙区新盘之多更被形容为供应库,可问题就在于量多竞争激烈,自然对出售价格构成负面影响;其次回望2022年,本港新盘成交才录得9000多宗,创九年最低。而据仲量联行日前发布的《香港住宅销售市场综述》指出,由于去年交易宗数创历史新低,香港积压新盘达7.9万伙,估计需5.4年消化该批单位。再加上供款成本已经大幅上升,对发展商的销售难度大幅增加,或许他们可以放慢推货速度等待更好时机,但最重要的是不论是放慢推货或是以较低价格放售,也会对本地地产商的资金回笼速度和销售成绩构成压力。

(作者为实德金融策略研究部经理)

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